红海博弈开发商手抡三板斧,逼定

对于楼市，全国各地都拿出了砸锅卖铁的气势。

哈尔滨在各种政策“拉拽”下，成交量价也出现了回暖。

7月成交41.15万㎡，成交均价元/㎡，已恢复到去年7月的水平。

一方面，是契税补贴、人才补贴等“真金白银”的刺激；

另一方面，则是开发商使出浑身解数，“抡起”了三板斧。

第一板斧：降价

现在的“降价”和去年还是有区别的。

去年下半年的“跳水大赛”，是闭眼“盲跳”居多。

为了回款，几乎五折、六折甩卖。

只想把购房者的钱揣进自己兜，把利润和后续施工等抛之脑后。

所以，去年那波“跳水盘”，很多在今年都存在复工迟缓的问题。

今年的，则是开发商正常的促销策略。

以顶、底等特殊楼层的低价吸引到访。

顶底，是搞特惠最常见的房源。

例如：

香坊某盘推出的特价房，69.9万起买88㎡全装修两居。

单价低至+，基本都是顶层、底层房源。

中间楼层等房源，价格基本在9K左右。

道外准现房，建面㎡特价房，基本都是低楼层，单价低至7K出头。

楼栋位置有不利因素

有的楼栋靠近道路、垃圾站、铁路边，房价自然要便宜。

比如，世茂的某晓，低至元/㎡的3#楼，位置比较靠后；

松浦某新盘，首推的1#、9#楼位置也比较靠后，单价低至+元/㎡。

所以，价格相对优惠。

用部分房源做标杆，部分房源做特价。

当二者都不能打动购房者时，开发商就另辟蹊径。

用部分房源做标杆，部分房源做特价。

两者配合，一降一升，楼盘整体价格保持平衡。

万科智慧未来城，A区价格就高于B区。

而且，今年搞特价的楼盘，准现房和现房更多，安全系数大大增加。

这也是和去年降价相比，最大的不同。

第二板斧：提高佣金

自媒体时代，广开渠道也是开发商“抢客源”的重要手段。

目前，市场上每套房的佣金大概是成交价的1.5-3%。

为了提高自身“竞争力”，还“卷出花样”吸引渠道的推荐：

1、现金奖

为提高渠道的“积极性”，成交除了佣金外，还有到访奖、-0的现金奖，部分高达2万。

2、佣金跳点

当渠道成交到一定套数时，佣金点位会从原来的1.5-3%跳涨到4%，这也是开发商为了刺激渠道持续带访、成交放出的“大招”。

3、佣金前置

同时，还有楼盘推出了佣金前置、闪电结佣的方式，目的只有一个，刺激渠道多推荐、多成交。

重赏之下必有勇夫。

渠道成交，已成为楼盘成交的重要组成部分。

地段和学区是当下最强的共识。

区位改变不了，特价也“拽”不动时，就得用上另一个招数——引进学校。

中国铁建·江语时代，对口经纬小学、中学；

万科中俄国际城和西湖小镇，对口铁岭小学、69中学；

昆仑时代中心和汇龙云景拾里，对口铁岭小学、47中学道外分校；

御湖壹号，引进花园小学、17中学，建设道外御湖分校；

据说，龙创睦邻的规划教育用地，在争取引入风华校......

引入学校，好处是显而易见的：

开发商能多卖房，甚至卖个“好”价；

汇龙云景拾里学区落地后，单月销售50多套，还有涨价计划。

购房者的子女能享受优质教育资源，还能为房子保值增值带来支撑。

开发商想房子卖的又多又贵。

而购房者希望买到的房子便宜、还有学区、地段好、配套好......哪都好。

开发商抡起了“降价、提佣、配学区”这“三板斧”，市场该如何应对呢？

①坚持品质先于价格。

降价10%，属于营销策略；

降价20%，就要防止减配；

降价30%，当心遇到烂尾。

不要被低价、特价迷了眼。

谨慎选择开发商，优先筛选现房，所见即所得，这样更安全。

②独立思考，辨别真假。

面对置业顾问舌灿莲花的推销，一定保持冷静独立的思考。

特别是学区等规划，一定要查阅政府红头文件等可靠来源。

③行业管控，刻不容缓。

我们都知道，现在市场形势严峻。

据初步调查，市面上只有三分之一的房企有利润可赚，三分之一的房企零利润，还有三分之一的房企在亏损。

房企大手笔的拿出渠道费用，它们降的已经不是利润了，而是成本。

佣金一提再提，相当于变相降价，羊毛出在羊身上，结果都会反映在楼盘品质上。

降价、减配的出现又会影响市场信心，销量不好继续降价、提佣......恶性循环下，市场只会越来越差。

“蛋糕”越做越小，谁也不能独善其身。

坚守行业规范，造好房，才能赢回购房者，双方共赢方是长久之道。

最后，祝开发商业绩长虹，祝购房者都能买到满意的房子。

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