那些不捆绑装修的楼盘，到底有什么阴谋
最近武汉楼市，最热话题就是对捆绑全装限价。
身为大城市俱乐部一员，武汉和铁岭，大概是唯二没有跟进“限卖”政策的。
但一不留神，一个闹眼子的限价，勇夺“全国首个给装修限价城市”荣耀，仿佛我们走在调控前列。武汉，会玩。
哥上次说，武汉给全装限价，其实给行业释放信号——全装，可以搞。
谁不搞谁傻逼，这是给开发商突破限价，开出的唯一口子。
然鹅，武汉这个地方，依然有超过一半的开发商，并没有捆绑全装。
“良心”？谈不上。
面对白送的捡钱机会，他们为什么不要？对于购房者来说，又要怎么捋顺毛坯和全装的逻辑？
1今年，大家都把眼睛盯到捆绑全装，反而忽略毛坯依然是武汉主流。
克而瑞武汉机构统计，年武汉重点监测项目开盘72频次中，有30频次为捆绑全装，56个开盘项目中9项目是毛坯改精装。
也就是说，毛坯占比依然过半。
老百姓之所以对捆绑全装怨恨这么大，一个是装修价格瞎飙，毛坯的屌丝盘，装修敢报；一个是全装房集中大规模推出来。
按武汉的设想，年4成项目做全装，但开发商提前3年，干成这个小目标。
过去武汉只有万科、万达、恒大、碧桂园这些开发商坚持全装，今年，但凡有货的开发商，心底里都琢磨过装修的小九九。
对于2年后才扯着蛋的事情，步子可以迈大一点。
如果开发商有个理由捆绑，那么推进武汉房地产成品化，一定是第个。
说穿了，捆绑就是为溢价，成本装修报，每平方多赚。
所以，当下还能毛坯房出售的新房，很稀有动物，面对金钱诱惑，他们选择良心裸奔。
后湖的汇悦天地，以及即将入市庭瑞时代，都属于汉口最核心地段、供应非常稀缺的房源，加个~全装很容易找到下家，但为啥毛坯上架？
2小）为什么这些开发商不捆绑全装？
哥统计一下，最核心的原因有三个。
原因一：突出竞争优势一个项目跟周边竞品比较，从品牌到产品规模，不具备明显优势，他就会考虑毛坯。
这样一来，总价可以减少20~50万。相信哥，这个差价在竞争中，是致命的，无论项目在盘龙城还是在内环。
原因二：时间来不及集团有明确销售节点，继续投资拿地需求很旺，而全装修会拉长建设周期，资金占用成本也更大，这时候开发商明知道捆绑能赚更多钱，也只能忍痛割爱。
原因三：赚那么多钱干嘛不要笑，哥是严肃的，对那些国企央企也是严肃的。
捆绑全装对建造工艺、管理水平要求很高，稍有不慎，就会装出一堆垃圾。
国企背景开发商，一个平方多赚，他分不到一块钱，但全装没做好，业主天天去集团堵门，他搞不好就要被扣上破坏社会和谐的大帽子。
再加上现在人多房少，集团关系户、领导都打招呼买房，本来是攒人脉的事，你全装做得稀烂，得罪关系户、领导，反而惹一身骚。
3选毛坯还是选全装？
这是最近朋友们询问哥最多的问题。
但哥没法回答，因为不动产未来的升值空间，不单取决于装修与否，他跟区域价值提升，社区氛围都有很大关系。
但对于市场一窝蜂上马全装，哥建议大家还是要警惕。
除少部分经过市场检验的全装开发商，大部分房企以前都不敢涉足全装，原因是对这种手艺活儿，他控不住质量体系，如果又没有统一采购的成本优势，做全装没任何意义。
今年，他们一股脑做，不是攻克了这两大难关，而是被突破限价逼疯，前路有雷也只能硬踩。
在房价癫狂和控制房价的双重挤压下，捆绑全装是开发商和ZF的握手言和，携手试验的一条新路。
不幸的是，购房者要当小白鼠。
全装做不好，是大概率事件，入住后将是无穷尽的麻烦。
另外，大家忽略的一点是，当下ZF限价，本质上创造出一个市场价与销售价的价格差，并且将这个套现空间，无偿让给购房者。如果说调控有什么意义，这就是最大的实惠。
但现在开发商捆绑全装溢价，强行要对这个空间分一杯羹。
不动产的升值，本质是土地升值，至于附加在土地上的产品，理论上是在不断折旧、跌价。
不排除一些产品力特别强的项目，也能对升值做加法，但对绝大多数楼盘，产品本身，反而会压制二手房价格。
如今再捆绑装修，则压制幅度更大，吞噬土地升值收益。
现在，开发商、把装修卖给你，5年之后，这装修还值多少钱？
4小）还有一点需要注意，武汉房价这一轮羽化成仙，动不动万+的产品出现，还冒不出一点泡泡。
然后，很多开发商猛的发现，哇靠，自己也是豪宅开发商了。
豪宅需要地段、高端人口导入、产品、资源全整合，这是豪宅的逻辑，但现在不是，房价的飙升惯坏了开发商，豪宅的逻辑变成，我拿地很贵，所以……
这其实是没有逻辑。
你有足够的实力，买天地、华侨城产品，没问题，他捆2万的全装，也有人买单。
但现在的问题是，很多楼盘试图用产品去颠覆地段，说穿了就是用捆绑全装，去冒充顶豪，弥补豪宅其它要素的缺失。
这种所谓的类豪宅，本质是伪豪宅，不值得买，还不如买定位更实在的中高端住宅。
毛坯房出售的庭瑞时代，定位就是中高端住宅，哥拿他和和某个捆绑全装的类豪宅A对比。
地段
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两个项目都在汉口核心区。庭瑞时代在菱角湖万达正对面，四条地铁线、汉口主轴新华路、二环线。
稀缺
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这2年汉口核心区就出让4块土地，纯住宅只有2块，楼板价逼近2万，核心区目前都无房可卖，庭瑞时代和A都是汉口核心区最后的住宅新品。
资源
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对A自带城市级商务资源，庭瑞时代位于CBD、武广商圈、菱角湖商圈合围地带，10分钟步行距离，辐射菱角湖万达，即将成形的图书城，大武汉、花园道等配套。
更有特色的是，项目距离纯自然湖泊菱角湖，只有5分钟步行距离。可以说，两个项目都是商务商业、自然景观的城市顶级资源都占有。
但两个项目最大的不同，是A捆绑全装。
从毛坯备案价看，两个项目都接近3万，这表明ZF眼里，从区域价值、地段、配套、毛坯产品等各个环节看，两个项目并没有明显差别。
但不同的是，但A此前捆绑超过的全装，价格差一下拉到30%。
说到底，这类产品比城市顶级产品，无论外部价值还是产品力，都有差距，买家很多人都有偷鸡的小算盘，但你duang一下先填了30%空间，捆绑全装价格已经逼近顶级，还有多少鸡可以偷？
买房哥赞赏
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