正确看待房产税

年10月23日，全国人大常委会会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这是自年上海和重庆试点个人住宅房产税以来最为重量级的政策，了解到这一信息的人们开始慌了：怎么又要交税？我每年是不是又要多交几万块了？房价会因此下跌吗？为让大家正确地看待房产税，今天在这里为大家详细介绍什么是房产税，房产税会对房地产行业和普通购房者产生什么样的影响。房产税与房地产税的差别房产税是对房屋持有征收的一种具体课税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是房地产税下的一个分支，房地产税则是一个综合性概念，是对房产征收的税目的总称，包括流转环节和保有环节，囊括房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、个人所得税、契税、印花税等多个税目。购买及持有房产时，个人需缴纳契税、印花税、增值税、城建税、城镇土地使用费、教育费附加、土地增值税、个人所得税、房产税等税费。为什么要征收房产税我国自20世纪初就开始了房地产税的讨论，由于种种原因，一直没有正式启动，仅在上海和重庆两城开展了房产税试点工作。

虽然在上海和重庆，房产税的试点征收已经开展了10年，但一直被认为收效甚微，甚至连不少上海人和重庆人，也是第一次听闻房产税竟然在本市已经开征多年。原因其一是沪渝征收房产税的覆盖面积过小，一个主要针对增量房，一个主要针对高端住宅，年，沪渝两市房产税收入分别为.7亿元和71.7亿元，分别占各自地方税收的3.4%和5%。其二是房产税并没有有效地遏制房价上涨，根据统计局数据，上海二手房近十年的房价涨幅为89%，在70个大中城市中位列全国第四，而重庆涨幅为29%，排名38。

因此，新一轮的房地产税改革，势必会扩大征税覆盖范围。“宽税基，低税率”，叠加累进税制，将会是房产税拟定征收范围的基本思路。

根据官方披露，试点地区的房地产税征税对象为：居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

这就意味着，对于居住类房地产，征税范围不仅仅是增量房和高端住宅，除依法拥有的农村宅基地及其上住宅以外，所有住房都会纳入征税范围内。而这就包括：存量、增量商品房、安置房等等几乎所有住房。当然，政策将会对于特殊人群的特殊情况予以免征。如到达退休年龄而拥有房产的人群，低收入家庭等。

房产税的开放征收，是坚决贯彻“房住不炒”政策，削弱房产的金融属性。房产税的普及征收根本上是要取代土地财政，推进共同富裕，转换赛道实现高质量发展。

房产税的征收标准1、从那几个城市开始征收房产税一定是先从大城市试起。因为大城市净流入人口基数大，更能扛得住房价的基本盘，同时也更具有风向标意义。如果放在小城市，很容易导致崩盘。具体哪些城市，此前已经试点的上海和重庆，大概率将会纳入范围。但既然此次是扩大试点，那么像深圳、杭州、苏州这样的一线大城市，应该也会进行试点。而具有地域代表意义的济南、南京、广州这样的省会城市，也有可能会成为试点城市。再具体点来说，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，可能会纳入第一批。因为今年5月这六家城市进京参加了税改座谈会。另外，浙江的试点可能会是全省性的，因为浙江是共富示范区。2、房产税的起征面积此前上海的试点，第一套房免征，从第二套开始，人均面积超过60平方米，按照房产价值的七折进行税率计算，事实上对于这十年疯涨的上海房价来说，作用微乎其微。所以新的试点推行，是否仍会享受第一套免征就是未知数了。现在是按城施策，以后大概率也得要按城施策，因为各个城市的房价情况不同，不能一概而论。例如上海的60平和铁岭的60平的房产概念不一样，如果全国统一，非一线城市房屋持有人的压力将会增大，所以人均免征的比例各地区将会因地制宜。大概率是，大城市的小一些，小城市的大一些。而且，所有房子都算数，包括小产权房。又想要房子大又不想多交税，怎么办？赶紧多生孩子呀，5年时间足够了。3、房产税的费率仍以此前的上海和重庆为例，上海的税率为交易价格的0.4%-0.6%，而且还是打了7折的，只收新不收老，以前你有套也不用交税。而重庆和税率则比上海高一点，是0.5%-1.2%，但只收豪宅，普通房子不用交。所以大家看到了，这税率对两城市的房价遏制几乎没什么用。那么新的试点就一定会吸取这些教训，直到让炒房客感到痛为止。美国的税率是1-2%，各方权衡之下，预估试点值应为1%左右。如果在南京有两套房子，一套学区房60平，一套改善房平，一共平。一家4口人均按50免征面积算，就是-=40平，取均价3万/平，按1%税率来算，就要交10元。是不是像被针扎了一下，但又不是特别痛的感觉？但对于炒房客来说压力将会非常大。炒房客不再炒房，收税目的也就达到了。4、房产税的年限房产税规定：按年交税而非一次交清。问题是我们的商品是70年产权，每年还要交税，那压力就大了。出租类的房屋因为房产税，大概率会将税费转移到房租上，但房租的涨额一定的是有限的。因为大批闲置房产被迫流入租房市场，供大于求，房租也很难上涨。放着一个房子既不增值又不出租，每年多交几千、几万块的税，没有人愿意这样干。更重要的是，过了70年这房子就到期了，难道你买房子就为了交税？所以到那个时候，当房子涨不上去的时候，自然也就租不起来，房屋的金融属性自然就被削弱了。投资者应该如何配置资产例如，在一座城市拥有多套住房，需不需要进行出售，分散到不同城市布局，除了住房，还有没有其他的投资方式。首先要回答，房地产税是否会进行全国联网。从当前多国的主流实践经验，以及我国在这方面的推动进程看来，这是长期来看的趋势。因此，对于持有多套房产者，最好的做法是，异地资产配置。避免持有同一城市的多套房产，尽量在一、二线城市的核心地段进行布局。经济学规律早已阐明，在供不应求的情况下，凡是税收，都可以被转化为房价，转嫁到买家身上。因此，需求旺盛的热点城市会是长期受益者。年12月13日，财政部部长再次对房地产税改革试点工作文件发表了说明，房产税的征收对象主要为各类住房，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅，不在征收之列。对非居住用房地产（写字楼、商铺、公司房产等）征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。此次补充说明，让持有非居住用房产的不少投资客放下心来。为什么不再征收商铺的房产税呢？这是因为商铺在交易过程中已经缴纳过各类房地产税：房地产交易税、房屋登记费、印花税、契税、个人所得税、土地增值税、城建税等。并且出租中的商铺收租时已缴纳租金税，不会再额外收取房产税。商铺产品本身自带投资属性，在有商家入驻、统一运营的情况下，市面上的商铺回报率一般在5%~6%，核心区的住宅出租回报率基本在1%~2%左右，虽然在深圳、上海这类一线城市中住宅税费可转化为租金，但大多数城市是无法实现住宅租金转化的。在税费不变的情况下，相较于即将征收房产税的住宅产品，商铺产品的回报率更高、更具有投资价值。所以接下来的投资市场，“带租约、带运营”的商铺将会成为投资客的首选。其次，核心城市、核心地带、易出租的商业类公寓也将会成为市场的热点。房子的金融属性下降了，那么商铺的金融属性就对应上涨了。房地产税的到来，其实不影响商业市场的根本运行逻辑。牢牢抓住核心城市的优质地段，才是YYDS。新商代作为商业运营管理的新商代目前与各大知名开发商合作，代理各类具有高投资价值的商业楼盘，例如：华润·万象汇、北大资源·燕南、北大资源·江山名门、华融·现代城、融汇·温泉城、沛华·云菁公馆等重庆热点地区的商业楼盘及商业公寓。致力于助力西南地区商业地产进入“价值运营”新时代，打造商业地产新生态、新模式、新格局。

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